历时两个多月，保障性租赁住房REITs完成了从申报到正式落地的过程。
上证报记者获悉，红土创新基金、中金基金旗下红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT于7月29日获得发行批文。上述产品相关主体已针对产品发行工作进行了准备，并将尽快启动发售等工作事宜。
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业内人士表示，积极推动保障性租赁住房REITs试点落地，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，吸引社会资本参与，促进房地产行业向新发展模式转型。同时，对扩大保障性租赁房源的供应，助推我国住房供给侧改革，打通保障性租赁住房企业的高效退出渠道，形成存量资产与新增投资的循环，也有着重要意义。
两单保障性租赁住房REITs正式获批
从5月底上报交易所，到7月29日拿下发行批文，保障性租赁住房REITs进展迅速。据了解，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT获批后，将尽快进入发行阶段。
公开信息显示，红土深圳安居REIT基础资产选取了4个优质项目，分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆，位于深圳核心区域或核心地段，均已取得保障性租赁住房认定书。整体来看，该项目建筑面积合计13.47万平方米，涉及1830 套保障性租赁住房，出租率高达99%，资产评估值约11.58亿元。
根据此前深交所问询回复，上述4个项目均已投入运营：其中安居百泉阁项目于2022年1月开始运营，安居锦园项目于2021年11月开始运营，保利香槟苑项目于2020年7月开始运营，凤凰公馆项目于2020年11月开始运营。4个项目运营时间虽然未满3年，但已具备产生持续且稳定现金流的能力。
就回报情况而言，红土创新基金表示，如果以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，2022年下半年、2023年投资人净现金流分派率有望分别达到4.24%和4.25%。
中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓，合计建筑面积约19.86万平方米，4665套房源。上述公寓均处于饱和运营状态，房源需求量较大。截至2022年3月末，园博公寓项目、珩琦公寓项目出租率分别为99.42%和99.11%，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。从收入来源看，项目收入主要来源于租金。
中金公司在回复上交所问询时表示，该基础设施项目虽运营未满3年，但已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和较好增长潜力。根据可供分配金额测算报告，如果基金募集规模为12.14亿元，经过测算，预计 2022年4-12月的可供分配金额为人民币约3960.89万元，年化后的现金分派率约4.33%；2023年度的全年可供分配金额为人民币约 5263.32万元，现金分派率约4.34%。
后续REITs产品
发行节奏预计将加速
业内人士透露，项目优质、运营稳定，是保障性租赁住房REITs获批的基本要求。“待保租房REITs运行稳定，后续还有更多保障性租赁房REITs在路上。”
光大证券也在研报中指出，在政策支持力度较大的背景下，后续 REITs 产品发行节奏预期将加速。同时考虑到公募REITs 在房地产企业的存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来 REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。
根据深交所网站的信息，合肥高新股份有限公司作为原始权益人的“华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所的审核状态为“已申报”。除此之外，还有两单公募REITs已申报至交易所，分别为华泰紫金江苏交控高速公路REIT和国泰君安临港东久智能制造产业园REIT。
业内人士表示，公募REITs的健康发展还有望推动债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区加快盘活存量资产，提升财政可持续能力。
保障性租赁住房未来发展空间宽广
展望未来，保障性租赁住房的发展空间巨大。
光大证券在研报中指出，2021年以来，政府针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%。
红土创新基金表示，保障性租赁住房REITs是以资本市场为平台，搭建起串联居住需求与投资需求的纽带，也是践行金融服务实体、金融惠及民生的创新举措。同时，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，吸引社会资本参与，促进房地产行业向新发展模式转型。还能进一步扩大保障性租赁房源的供应，助推我国住房供给侧改革，打通保障性租赁住房企业的高效退出渠道，形成存量资产与新增投资的良性循环。
中金基金提到，公司未来将继续加强基金管理人自身能力建设，加深对基础设施底层资产的理解和把握，在资产投资选择、资产运营管理等方面不断总结经验，并推动运用数字化方式提高运营管理效率，与运营管理方共同努力提升合作效率，希望为投资人创造更多回报。同时，中金基金将通过扎实研究与专业运作，继续在公募REITs行业的市场化探索、制度建设上发挥力量，力求切实提高投资者获得感，积极助力公募基金行业高质量发展。
（文章来源：上海证券报）
