在近期举办的深圳物博会上，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四家头部品牌高层共同探讨物业行业的价值和本质。四家企业具有一定的共识，认为物业企业不应追求过高的毛利率，而应注重口碑和现金流。虽然房地产行业下行，但物业市场仍然有新的增量空间。
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同时，四家企业联合发布了一份《住宅物业服务倡议书》，提出明确行业的产业定位、市场主体与责任等，在疫情、资本市场等多重因素影响下，为物业行业正本清源。
保持“长坡薄雪”
“过去十年，几乎每年都会有一次物业的盛会，同时也会有‘取消物业’的声音不绝于耳，这是行业的AB面。但如果真的取消物业，这个行业几百亿平方米的不动产会变成什么样子，‘业主自治’是否真正具备专业管理能力？”在近日举行的粤港澳大湾区物业创新发展论坛上，万物云董事长朱保全就行业现状及物业服务的本质等话题展开交流。
万物云(2602.HK)是万科旗下的物管和空间服务板块，于9月29日在港交所挂牌上市。截至今年上半年，万物云在管面积8.4亿平米，在行业位居第二。
朱保全表示，在万物云上市后，自己主要做了两件事，一是走访了所有B端客户，二是到中海物业、长城物业、绿城服务三家公司做了调研。选择这三家是因为他们是物业上市潮之前的主流玩家，也有很多共通之处，“例如经营上持保守、传统态度，并不追求过高的毛利率；恪守本业，注重口碑和现金流，保持‘长坡薄雪’等。”
物管行业的毛利率正在经历下行。克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。而上述四家公司整体毛利率均在20%以下，低于行业平均水平。
“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用以不动产的养护。”朱保全认为，物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。
中海物业执行董事杨鸥在交流中也表示，物业行业是服务行业，同时是劳动密集型行业，没有太高的门槛，也不存在特许经营等垄断性资源，“在这样的行业里，毛利率太高不太合适，我们只能原原本本做我们基础的物业服务。”
此外，物业板块市盈率近两年也接连走低，行业估值回落。朱保全对此表示，物业行业是一个滚雪球行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业至少是15倍以上市盈率；其次物业又能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。
“这里的本质是你有没有一个好的口碑可以复制，并且有好的现金流。而过去这些年，这个行业讲了很多故事，就可能顾此失彼。因此物业行业应当回归本源，它本身就是一个值得大家关注的行业。”朱保全称。
物业板块的估值在一定程度上受到地产行业下行的影响。在朱保全看来，不能简单的看开发商带来的增量，现在很多领域正在打开大门引入第三方服务公司，“物业市场仍然在增长，开发商增量的时代已经过去了。”
倡议明确市场主体责任
基于价值观上的共识和提振行业形象的目标，上述四家企业还在深圳物博会上联合签署了《住宅物业服务倡议书》，以期明确行业的产业定位、市场主体与责任等，让公众了解物业管理服务的价值与意义。
《倡议书》提出了五点共识，包括专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；代表公共利益的《管理规约》，是物业管理“管”的基础；业主个体、业主委员会、业主大会，应以公共利益为核心各尽其责；阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。
梳理物业行业几十年的发展脉络，朱保全表示，经历2014年房地产行业的大发展，很多物业公司回归到地产下属公司，这个过程让所有的物业管理被理解为房地产的售后服务，而没有真正构建出甲乙双方基于物业管理的市场主体关系；2010年物业公司开启上市之路，市场也很少谈甲方主体和乙方主体的关系；在《物权法》出台之后，甲方的权利得到明确，但业主方基于物权的责任和义务并没有明确。
“例如我们总是要靠一次大运会、亚运会，使城市财政出钱对外立面进行粉刷，而不是由不动产的持有者来出这个费用。”朱保全称，物业费实际上代表了业主对自己不动产的认知，对于公共利益的一份责任。如果总是不谈付费主体，物业行业永远都是有偏颇的。
“做这个倡议的根本目的是让物业行业回归本源，”长城物业董事长杨耀忠表示，近些年疫情使得政府、物业公司和业主之间链接更紧密；《民法典》实施促使甲方主体归位应当更加明确；资本市场的影响促使行业反思如何让商业价值回归；以及“物业+”相关政策让物业的边界慢慢拓宽。这些因素叠加的冲击下，有必要更加准确的描述社区这个“场”。
朱保全表示，物业行业是整个城市文明建设过程中的一个推进者，“在这一点上物业行业的价值不但没有被发现，反而被冠以恶名。在这方面优秀的物业企业和行业协会都应该往前一步去推动。”
（文章来源：证券时报·e公司）
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