4月14日，仲量联行发布2022年一季度上海市房地产市场报告。
仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“1~2月，上海市办公楼租赁需求保持旺盛，主要得益于市场上活跃的多元化租户，其中以制造贸易、生命科学、金融及专业服务企业最为突出。”
报告显示，上海市房地产市场在2022年开年整体保持强劲势头。今年一季度，上海全市甲级办公楼市场净吸纳量仍录得29.5万平方米，浦东和浦西中央商务区的甲级办公楼空置率明显下降，并带动租金持续增长。
不过，在3月份的疫情冲击下，上海市房地产市场活动按下“暂停键”，短期内需求转弱，预计办公楼市场租金表现将面临压力。仲量联行方面认为，尽管当前受到疫情及众多不确定因素的影响，但投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注，物流地产市场也整体维持了强劲的租赁需求与租金增长势头。
部分板块租赁需求活跃
仲量联行报告显示，2021年一季度，上海市甲级办公楼市场净吸纳量曾创下2019年以来的季度最高值。
而今年一季度，上海全市甲级办公楼市场净吸纳量录得29.5万平方米，同比增加了0.7万平方米。其中，中央商务区净吸纳量录得4.4万平方米，非中央商务区净吸纳量达到25.2万平方米。
仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王岳表示：“今年一季度，在上海市中央商务区内，浦东净吸纳量贡献显著，内资金融服务和专业服务公司在陆家嘴和竹园板块的租赁需求尤其活跃。”
总体来看，在无新增供应的情况下，今年一季度，上海市中央商务区甲级办公楼的空置率持续下降。其中，浦西中央商务区空置率为5.8%，环比下降0.2%，即将竣工的办公楼项目收到大量预租问询；而在强劲租赁势头的带动下，浦东中央商务区空置率为8.9%，环比下降1.0%。
据了解，上海市非中央商务区共有3个项目新竣工交付，面积共计23.3万平方米。不过，尽管预租问询活跃，但非中央商务区的租赁需求并不如中央商务区，总体空置率为23.9%，环比下降1.0%。
“在3月份疫情暴发前，上海市甲级办公楼的租金持续增长。”报告显示，由于业主心态持续向好，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，伴随着市场复苏，部分相对老旧的楼宇租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%。而在非中央商务区，多个板块复苏也带动平均租金环比增长了2.5%。
仲量联行方面也指出，疫情将影响租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱，租金表现也将面临压力。
下半年或蕴藏投资机遇
自2021年四季度开始，受利率降低、放款周期缩短及暂缓征收房产税等因素影响，机构投资者预期开发商将大幅降价出售资产来确保资金流动性，但是在实际退出的案例中，价格大多仍保持正常的市场水平。
仲量联行方面预计，接下来，机构投资者将保持观望态度，收购机会或向国有企业倾斜。当前，上海等地在受新冠肺炎疫情影响下，能提供优质服务的物业及社区受到租房者的追捧。所以，拥有较强运营能力，并且能提供优质服务的长租公寓会受到投资者的持续关注。
从行业来看，自2019年底全球新冠肺炎疫情发生以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动上下游产业的扩张需求，激发了投资者对生命科学园的积极布局态度。
报告指出：“得益于成熟的产业聚集及丰厚的人才基础，张江板块持续收到生命科学企业的租赁问询。同时，金桥及周康板块承接部分外溢需求，也受到更多生命科学企业的关注。”
报告还指出，今年一季度，上海市物流地产租赁活动仍保持平稳。“本季度，上海市物流地产净吸纳量共录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%。”
“物流市场表现依旧强劲，仓储需求保持高增长。”仲量联行方面表示，尽管受疫情影响，短期内物流市场会面临一定压力，物流项目的投资收益率有所下降，但长期而言，投资者仍将持续追捧物流投资机会，预计今年将有大量物流资产包的出售计划。
“虽受到当前疫情及众多不确定因素的影响，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。我们预计，随着前几年投资机构入市的标的投资周期接近尾声，今年下半年将会有大量资产退出市场，为市场带来更多的投资机遇。”仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示。
（文章来源：中国经营网）
