21 年1-12 月百城土地成交建面-22%，成交均价+12%，主流房企拿地节奏放缓2021 年1-12 月，百城土地成交建面为15.6 亿平方米，累计同比-22.0%；成交总价为4.6 万亿元，累计同比-12.8%；成交均价为2,967 元/平方米，累计同比+11.8%。未成交土地占成交土地宗数的累计比例为39%(1-11 月为29%)。
截至2021 年底，主流房企拿地投资仍较为谨慎，12 月单月的未成交土地宗数超过已成交宗数。2021 年12 月，百城成交土地宗数为1983 宗，未成交土地宗数为2836 宗；未成交土地占成交土地宗数的单月比例为143%(11 月为58%)。
根据克而瑞统计数据，2021 年1-12 月，50 家主流房企新增土地价值(拿地金额)总计为3.07 万亿元，累计同比下降18.9%；50 家主流房企新增土地建面总计为4.34 亿平方米，累计同比下降36.3%。
按城市能级来看，一线城市住宅成交同比由正转负，溢价率持续走低1)按城市能级划分，2021 年12 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为1,377 万平方米、6,928 万平方米、6,685 万平方米，单月同比分别+3.2%、-44.8%、-66.5%。成交总价分别为866 亿元、2,695 亿元、1,143 亿元，单月同比分别为-26.0%、-16.1%、-68.4%。成交均价分别为6,284 元/平方米、3,889元/平方米、1,710 元/平方米，单月同比分别-28.3%、+52.0%、-5.4%。
2)按城市能级划分，2021 年12 月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)成交建面分别为378 万平方米、3,386 万平方米、2,500 万平方米，单月同比分别-10.1%、-43.0%、-73.5%(11 月+5.6%、-37.6%、-44.8%)。成交总价分别为716 亿元、2,441 亿元、735 亿元，单月同比分别-13.1%、-11.5%、-74.0%。
成交均价分别为18,912 元/平方米、7,210 元/平方米、2,941 元/平方米，单月同比分别-3.4%、+55.2%、-1.6%。住宅类用地成交溢价率维持低位，分别为1.8%、3.2%、3.8%(11 月3.6%、1.6%、1.2%)。
投资建议：2021 年9 月24 日央行定调“两维护”，10 月15 日释疑“α风险”
2021 年四季度以来，房地产行业流动性持续修复，开发贷和按揭贷持续回暖；央行全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2 万亿元，对“杠杆稳健型”民企地产更为利好；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，我们认为部分区域的购房限制措施将逐步退出，加快农业转移人口市民化，支持居民合理购房需求。
2022 年开年，房地产板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色；截至1 月13 日收盘，万科A 上涨8.96%，万科企业上涨11.08%，中国海外发展上涨19.99%，中国金茂上涨10.79%；我们认为随着2022 年一季度降息预期的增强，居民改善型住房按揭贷款的信贷投放有望得到进一步支持，资本市场对优质龙头房企的关注度和信心将进一步提升。重点推荐万科A/万科企业、保利发展、中国金茂、中国海外发展、华润置地、新城控股；建议关注金地集团、招商蛇口、金科股份、龙湖集团。
风险分析：新冠疫情、经济结构调整或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。
（文章来源：光大证券）
