■城镇保障性住房包括公租房(廉租房已并轨统称公租房)、经济适用房(集资建房、统建住房、合作建房执行经济适用房政策)、限价商品房、共有产权住房等。各地统计和管理中主要披露公租房和共有产权房情况，本文也主要关注这两类保障性住房。
■近年来公租房试点范围持续扩容，共有产权房政策扩容但目前主要在一线城市开展。2017年以来，财政部和住建部分别相继展开了两轮保障性租赁住房试点，2019-2020年保障性租赁住房试点范围从19个城市扩展到27个城市。2021年6月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，支持范围进一步拓展至人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市。通过2019-2020年全国地级市人口净流入规模大致圈定住建部91个人口净流入城市范围，结合2017年以来试点城市名单，我们将99个城市作为2022年规模测算范围(含4个一线城市，29个二线城市和66个三线城市)。
■2019年保障性住房实施规模在80万套附近，2020年保障性住房实施规模和2021年实施目标维持在100万套附近，2022年实施目标或升至247万套附近。我们统计了2019-2020年陆续纳入试点的27个试点城市保障性住房实施规模，2019年19个城市纳入试点，2020年扩展到27个城市。主要城市十四五期间总的保障房计划实施规模预计在986万套附近，杭州、济南和南昌2022年实施进度大致占到十四五目标的25%，假设全国按此进度，则2022年保障房实施规模预计在247万套附近。
■2020-2022年保障房拉动投资规模预计分别在2200亿、2500亿和4200亿附近。我们根据测算得到的2019-2022年保障房实施套数估计每年保障房拉动投资规模。假设每平米施工成本3500元，套均面积70平米，施工周期两年，则2020年、2021年和2022年拉动投资规模分别在2200亿，2500亿和4200亿附近。2020-2021年保障房拉动投资大致占到房地产投资完成额的1.6%左右。
■风险提示：政策实施进度超预期等。
（文章来源：安信证券研究）
