总部经济最大的优势就是产业整合和集聚能力，背后需要强大的运营支撑，千万不能让地产泡沫之乱花迷了人眼。
近期，笔者到珠三角某重点新区调研，管委会说某芯片企业南方区总部迁过来了，办公大楼正在热火朝天地建设中。基于职业的习惯，自然就想到，这些人才住房问题怎么解决？要不要配建人才住房？带着问题，就兴匆匆地去了。到了现场才发现，办公大楼还在打基坑，主体没有出地面，但旁边有几栋公寓已经封顶，转入内部装修了。
笔者以为是员工住房，一问才知道，这些都是对外销售的公寓。至于企业办公楼什么时候建好，什么时候投产，配套的员工宿舍什么时候到位，这些还停留在图纸上。我就疑惑了，不是芯片企业吗？为啥变成房地产企业了？调研了一圈下来，发现这个现象还挺普遍的。一般玩儿法是，一些新兴企业或总部型企业，以产业名义拿地，但获批地块比实际办公及配套需要大得多。
多出来的就搞商品房开发，企业前期投资资金有了着落，还能赚一笔。出让的产业用地建面地价是2000元/平米，开发公寓出售，价格高达4万元/平米，利润可见一斑。业内人士说，先搞地产，后搞产业，这还是讲武德的。有的企业，仗着总部或独角兽标签，狮子大开口，此处不满足我的用地要求，就去隔壁城市。公寓卖的七七八八了，项目投产还没影。
地方政府也没办法。一方面，设置的企业入驻和税收门槛，很容易被钻空子。拿出几十套公寓销售款，税收就搞定了；搞一些虚假的上下游公司注册，招商就解决了；另一方面，从招商到项目建设，再到中试、达产，有可长可短的周期，中间可操作空间大，主政者可以拿这个当政绩了。至于后面达产多少，是否实现招商目标，那就不管了，或留给下一任解决吧。
这是城市政府GDP锦标赛的延续和升级，也是无序争抢总部经济，产业转型政绩观驱使的结果。近些年，各大城市都在建新城新区，都在引进总部经济、独角兽企业。11月5日，《武汉市加快推进总部经济高质量发展政策措施》发布，提出要力争在5年内，让武汉总部企业从现在的52家增至400家以上。短短5年，就要让总部企业扩大8倍，怎么完成呢？
而且，不单单武汉在这么搞，其他城市也一样。最后的结果就是，要么把现在的一些企业认定为总部企业，要么就给出优厚的条件，把企业从其他地方挖过来。问题是，全国货真价实的总部企业就那么多，你抢我也要抢，吸引企业的筹码自然水涨船高，出现了“只要你能来，一切都好谈”的怪现象，逼得基层部门不得不拿地产来招商，也逼得企业也不务正业。
这些企业以产业名义低地价拿地，高溢价卖商品房获利，其实是各地招商引资的隐性成本或超额待遇。表面看，这个逻辑没有问题，你这个城市不搞，别的城市也搞，企业就跑了。但其产生的负面效应，必须要引起高度重视，那就是逼企业干坏事。一旦沾上房地产，自然就会发现，干什么都不如干地产，来钱快、赚钱多。既然如此，还那么辛苦搞实业干嘛！
当下，任何一个大城市，各个行政区都要搞总部经济，不搞就落伍了，贯彻新发展理念的站位就不高了。于是，一个城市就诞生了若干个新区新城，每个都以各种前瞻或高端的规划提高开发档次、拔高产业定位。当然，每个新城新区都是以商品房开发来做区域的前期开发和公建配套。产业还没落地，入驻企业未见踪影，规划已被炒了几轮，房价也上了几个台阶。
面对这么高的房价，一般产业的利润，根本托不起租金，很难生存下去。即便是新兴产业、总部经济、独角兽等有光环的企业，也托不起租金。不过，因为它们入了地方的法眼，地方给了它们超乎寻常的待遇，或者说给了错误信号，纵容其不务正业，它们才给本地以光环的形象。总部经济最大的优势就是产业整合和集聚能力，背后需要强大的运营支撑，千万不能让地产泡沫之乱花迷了人眼。因此，是时候对“给块地、给栋楼”的总部招商怪象说不了。
(作者系房地产研究人士)
（文章来源：证券时报）
