深圳一二手住宅成交数据
① 网红盘海德园要来了？
有消息称，海德园B区预计将于近期入市。此前年中有消息称，项目将入市，备案均价12.9万/㎡，但项目至今未入市。项目也从深圳住建局公布的二季度预售房源名单一直到四季度预售房源名单，连续三次入榜。
项目位于福田香蜜湖安托山片区，北挨北环大道，东边为万科臻山府，南侧为红岭实验学校，西侧为安托山混凝土场，项目近地铁2/7号线的安托山站。根据规划，A区总建筑面积174790.64㎡，容积率3.44；B区总建筑面积57693.48㎡，容积率4.28。项目A区由5栋超高层建筑和1栋幼儿园组成；项目B区由1栋A、B两座组成。
② 现房均价4.2万/㎡，京基御景半山摇号
11月8日，位于龙岗的京基御景半山在深圳公证处摇号，共32批客户成功登记。按照销售方案，11月10日线下公证选房。此次现售房源共计41套高层住宅，建筑面积约79㎡、105㎡、132㎡三种产品，均价约4.2万/㎡。
项目位于龙岗区宝荷片区宝沙路与宝荷路支线交汇处，总用地面积约6.3万㎡，规划总建面约31万㎡。包括高层住宅、别墅、商业及公共配套设施等，其中住宅建筑面积约19.1万㎡。
③ 4线换乘，岗厦北枢纽2022年建成
明年，在深圳中心市区将有一座“超级地下枢纽”开通，即深圳市岗厦北综合交通枢纽工程(简称“岗厦北枢纽”)。岗厦北枢纽是一座四线换乘交通枢纽，汇聚地铁2号线、10号线、11号线二期(在建)、14号线(在建)。目前，工程已进入机电安装和装修施工高峰期，预计2022年建成使用。
岗厦北枢纽位于福田区市民中心东侧，深南大道与彩田路交叉口，处于深圳市东西、南北发展轴的交会点。该枢纽西连通市民中心，南连通连城新天地，未来将成为中心区轨道客流集散的重要枢纽。建成后，汇聚地铁2号、10号、11号、14号线四线换乘节点，呈T型布置，并以常规公交接驳为辅，兼顾少量出租、社会车辆接驳的客运城市综合交通枢纽。据预测，未来岗厦北枢纽建成后，客流仅次于福田枢纽，将超过车公庙枢纽。
④ 广东：配套幼儿园须与住宅同步交付
11月8日，广东省教育厅向社会公开征求《广东省加强住宅小区配套幼儿园建设和管理工作的指导意见(修订稿)》(下称《意见》)，和《广东省普惠性民办幼儿园认定、扶持和管理办法(修订稿)》(下称《办法》)意见，明确提出新建住宅小区配套幼儿园必须为公办幼儿园或普惠性民办幼儿园，优先设公办幼儿园。
《意见》提出，住宅小区开发总量不达4500人(每户按3.2人计)的零星开发的商品房项目、保障性住宅项目和旧城区改造项目，根据规划标准和区域居住人口测算生源数量，按照住户千人学位数不低于40座以及幼儿园服务半径要求，结合实际另行规划预留住宅小区配套幼儿园建设用地。每4500人或以上人口区域内，预留一所3个班或以上(每班按30座计)规模的幼儿园建设用地。幼儿园应有独立的建设用地和出入口。
《意见》明确，住宅小区配套幼儿园由居住区开发建设单位配套建设，并保证配套幼儿园建设与所在住宅小区开发建设同步规划、同步建设、同步竣工、同步交付使用。分期开发的项目，配套幼儿园应与开发项目首期同步验收。广东持续推进实现公办幼儿园在园幼儿占比50%以上、公办和普惠性民办幼儿园在园幼儿占比80%以上目标。
⑤ 专家：商品房预售资金监管从严是大趋势
近日，北京、天津、成都等地相继出台商品房预售资金管理办法。中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任认为，预售资金监管从严的主要目的是防止出现房地产开发项目烂尾，这是维护购房者权益的有效措施，长期看有利于房地产行业的健康发展。
预售资金先监管后网签，企业资金腾挪空间缩小。11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》。其中最引发各界关注的是，首付款入账流程的调整和变化。《征求意见稿》明确提出，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。
11月3日，成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区(市)县重点监管，指定单位另设监管专户(原则上监管银行不变)，确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。
⑥ 11月开始，住建部发布首批21城市更新试点
日前，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》(以下简称《通知》)，决定在北京等21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作，自2021年11月开始，为期2年，一二三线城市全覆盖。试点城市的未来重点工作主要包括三个方面：探索城市更新统筹谋划机制；探索城市更新可持续模式；探索建立城市更新配套制度政策。
为了限制城市更新房地产化，过度片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，《通知》对城市更新划定了“2255”的底线——大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的20%；大规模拆建比原则上老城区不应大于2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。
合一城市更新集团创始人、董事总经理分析认为，今年国家正式提出实施城市更新行动，意味着城市更新将成为“十四五”以及今后一段时期我国推动新型城镇化发展的重要模式，二次城市化发展模式将彻底转变。城市更新还具有周期长，回报慢的特点，这也倒逼着开发商需要从原始的“开发模式”转型为“经营模式” ，予以实现政府通过城市更新补足功城市能短板，提高城市安全韧性的目标。
⑦ 上海写字楼市场稳住了
今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖。来自多家房地产咨询机构的数据显示，今年三季度，上海净吸纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商务区、核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%、17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点、0.9个百分点和0.2个百分点。
世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%。其中，前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩。
（文章来源：南方Plus）
