第一太平戴维斯唐华:上海楼市整体氛围或将趋于冷静和缓和

2021-11-03 14:58:13

从去年下半年开始,上海楼市的热度居高不下,限价情况下,房价整体趋稳成交涨势难遏。但随着新房摇号“积分制”、二手房核验价和房贷审核“三价就低”等调控政策陆续实施,上海新房和二手房市场逐步进入稳定期。

进入今年四季度,上海土拍开始提前“入冬”。近日,“上海土地市场”网站发布公告称,因地块规划调整优化,第二批集中供地批次中7宗地块将被终止出让。由此,上海第二批集中供地地块总数量也由27宗缩减至20宗,由于地块均未达到竞价招标方式出让门槛,最终全部采取挂牌方式出让。

上海市部分新盘入围积分高企现象是否能够得到缓解?种种调控对于上海楼市会有怎样的影响?带着这些疑问,《中国经营报》记者与第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人、高级董事唐华展开对话,解读、把脉未来上海楼市的具体走向。

积分摇号缓解“打新热”

《中国经营报》:今年以来,复兴珑御等热门项目入围积分很高。以复兴珑御开盘为例,47套房源最终入围购房人67组,入围积分高达112.8分。在你看来,该项目入围积分高企的原因有哪些?

唐华:复兴珑御入围积分如此之高,最大的因素还是与其产品有关。例如,复兴珑御200平方米4房的户型在上海市中心区域是比较稀缺的。这个项目在任何阶段销售,都将会比较火爆;其次,复兴珑御所在的黄浦区新天地是上海浦西最火热的板块之一,地理位置十分优越,板块价值很高;第三,复兴珑御为准现房销售,对于置换客户来说格外有吸引力;此外,这批入市的是项目最后一批47套房源,综合原因促成了项目火爆。

另一方面,复兴珑御也是这两年上海市中心大部分项目以及郊区红盘的一个缩影,在供不应求的大基本面下,加之不少区域还存在一二手房倒挂现象,导致一些红盘项目中签率非常低。上海市在实施积分入围政策后,由于入围比例普遍只有1︰1.3,入围积分因而水涨船高,这其实也是此前低中签率的另一种表现。当然,目前新房入围比已作出相应调整,这种情况得到了一定缓解。

《中国经营报》:日前,上海发布第四批集中上市的新建商品住房房源,新的积分规则明确项目认购比高于入围比才会触发积分排序规则,中心城区项目入围比有所提高。上述做法是否是对此前入围积分过高的一种调控?预计会带来怎样的影响?

唐华:此次上海积分入围系数调整,市区项目的调整幅度明显大于郊区项目,入围比例普遍从此前的1︰1.3放宽至1︰2.5。这对于购房者来说将会是一场心理上的博弈,机会与挑战也将并存。

可将调高入围比视作在当前调控政策下的一种平衡。由于高积分楼盘的“网红”效应推动客户对高分的热烈追逐,伴随着客户对高分渴望度增加,关于如何获取高分的方法也成为市场热议的焦点。入围比扩大后,项目积分才是更真实体现市场表现的“成绩单”。

总体来看,影响最多的还是今年仍有意愿在上海房地产市场寻找投资机会的一批购房者,因为政策调整,他们可能不会愿意太过“伤筋动骨”。而在区位方面,上海市中心受此影响不大,主要是因为供应量本身就很低,翠湖天地等项目很多人已经等了两三年,大部分心仪该项目的购房者还是会“咬牙”入场;而上海中外环线的不同板块分化很大,例如前滩、大虹桥、张江等此前比较火热的板块还是很有生命力的。

《中国经营报》:“打新”也是今年上海楼市的热门话题之一,不少有着多年社保和高评分的“社保巨子”,在这轮“打新热”中戏份很足。在你看来,上海出现“打新热”现状的关键原因是什么?随着调控的不断推进,“打新热”是否会逐渐减弱?

唐华:“打新热”的涌现反映了目前市场供需关系的不平衡。

(文章来源:中国经营网)

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