核心观点
2021 年10 月23 日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算，试点实施启动时间由国务院确定。我们预计将于2022 年开展试点征收工作，充分总结经验后再行立法，推出后有望助力房地产市场良性发展。1)预计各地将在国务院制定的总体草案基础上，因地制宜进行细则落地，包括征收范围、计税依据、税率、税收优惠等。2)作为地方税的一种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。3)试点城市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高、供求矛盾突出、房价涨幅较大、市场韧性较强的城市，例如深圳、杭州、宁波、南京、苏州等。
房产税收入短期难以替代土地出让收入。据我们测算，全年房产税收入范围约为0.34~2.27 万亿元，预计仅占土地出让收入的4.6%~30.7%。在中性假设下为1.42 万亿元(假设房产税税率为0.8%，整体免征比例为50%)。由于房价水平的差异，一线城市平均房产税收入最高。据测算，一/二/三四线城市平均房产税收入分别为1206/170/51 亿元。1)4 个一线城市：预估房产税总计4825 亿元，占预估全国房产税总收入的34%；2)10 个二线城市代表：总计1703 亿元，占全国12%；3)12 个三四线城市代表：总计617 亿元，占全国4.4%。
房产税对居民支出整体影响不大，一线城市人均房产税税负相对较大。在中性假设下，2020 年全国城镇人均房产税支出约为1570 元，约占当年人均可支配收入的3.58%，比重较低。其中一线城市该比例均值9.4%，深圳高达13.7%；二线城市3%-8%；三四线城市大多在5%以内。
房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小。1)短期：对市场成交带来一定压力，随着成交量的下行，价格或略有向下波动；2)中期：地方财政收入不再单纯依赖卖地，可能带来地价下降从而影响房价。若房价下跌，基于“评估值”的房产税会随之减少，持房成本降低，对于中期量价走势预判是价跌量稳。3)长期：对房价不具备决定作用，供求关系还是影响房价的最关键因素。
房产税国际经验：给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外，还兼顾对房价调控的功能。我们对美国、日本、韩国、香港等四个国家和地区进行了分析，综合来看有以下特点：1)按照评估值来征税；2)需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免；3)收入归属地方政府，且地方具有充分自主权；4)税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式；5)房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。
投资建议
目前房地产税处于立法推进的关键阶段，本次试点扩容并稳妥推进房地产税立法具备“里程碑”意义，但总体仍偏谨慎，全国范围内全面开征仍需要长时间循序渐进的沉淀。
与十年前开始上海试点的“增量个人住房房产税”和重庆试点的“高档住房房产税”相比，或将“存量个人住房”纳入到征收体系中。房地产税试点扩容短期内虽会对试点城市的购房情绪及地产板块资本市场投资情绪产生冲击，但中长期影响有限，整体利于现阶段房地产行业的良性发展：一方面，有助于抑制投机性住房需求，符合房地产长效机制建立的目标；另一方面，在目前楼市、地市较冷的市场环境下，较为依赖土地出让金的政府面临一定的财政压力，房产税或成为补充地方政府财政收入的一个来源。我们认为在目前地产行业“政策+基本面”双重底部的背景下，后续Q4 通过供需端的政策调整、信贷政策微调以对冲房地产税短期冲击的预期加强，我们仍然看好Q4的估值修复行情。我们建议关注：1)开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。
评级面临的主要风险
国内房地产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响不可控。
（文章来源：中银国际证券）
