事件：近期行业事件频发，10 月起贝壳上海区域裁员消息持续发酵，贝壳回应称：“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会。”9月24 日，央行例会提出“双维护”(维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益)；9 月29 日，央行、银保监会在房地产金融工作座谈会上再次强调“双维护”；10 月15 日，央行邹澜表示：“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展；10月20日，刘鹤在金融街论坛年会上表示”房地产市场合理的资金需求正在得到满足。
行业下行叠加政策加码，“房住不炒”基调下市场遇冷。上半年，房地产调控政策密集出台，累计调控措施超300 次，重点城市相继颁布条例，推进楼市精准调控，叠加疫后宏观经济下行，行业进入寒冬。中央及地方措施不断，规范房地产交易市场及经纪业务。二手房价格指导政策通过限制房价及贷款，行业供需端热度均降，以一线及新一线城市为主，并向二三线渗透，目前已有10余个城市试点或推广此措施，深圳作为先行者，措施落地后的二手房交易量走低趋势明显。同时二手房市场降温会向新房市场传递，不利于新房去化。
新房市场体量巨大发展稳健，二手房市场规模仍增。19 年全国新房交易GTV为13.9 万亿，22 年新市场预计仍将达到15 万亿元，满足房产经纪行业未来发展。经纪商新房交易渗透率持续提升，2024 年预计超过40%；二手房交易市场短期遇冷明显，但行业调节及信贷等政策调整后，未来增长空间仍在，同时经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率，发展预期不减。2020 年贝壳新房及二手房交易服务营收占比接近98%，且两者占比相近，是公司生存根基。
主业竞争趋势渐热，巨头纷纷布局。阿里巴巴、字节跳动及京东等公司都逐渐布局房产经营业务。阿里巴巴自2010 年起与口碑网开展合作，去年同易居推出天猫好房；字节跳动自2019 年8月起，收购7家相关公司，逐渐发展经纪业务；京东于2017 年上线京东房产，并于去年开启中介化业务。巨头的“互联网+ 金融/房地产”模式对于贝壳而言竞争力不容小觑，巨头拥有强大的产业基础及拓展能力，贝壳主业维稳诉求随巨头布局而增加。
“稳”成为房地产金融主题，开源节流降本过冬。9 月29 日央行等召开的房地产金融座谈会上，“稳”依然成为主题，长期视角的行业基本面仍较为坚实，同时贝壳财务及业绩情况仍相对稳健。而自2017 年起，国家对于互联网金融管控趋严，贝壳金服为房产交易中买卖方的短期资金周转需求、拓店资金需求等提供服务，在行业下行及政策环境趋严时，贝壳金融业务经营模式将备受考验。行业环境大幅变化之际，贝壳整体经营业绩未出现巨大下跌，主动节流成为选择，同时保持房屋销售所延伸的装修业务，资源整合、降低成本，聚焦主业并深耕优势领域，度过行业冬天。
风险提示：行业政策调控风险、宏观经济下行风险。
（文章来源：西南证券）
