万科郁亮:“过冬”需要缩表 阵痛后仍有机会

2021-10-23 13:18:56

“没有企业的时代,只有时代的企业。”

面对当前房地产市场的风云变幻,10月22日,在万科业务交流会上,万科董事会主席郁亮用16个字总结当下房地产行业:尊重常识、回归常态;阵痛之后,仍有机会。

郁亮表示,房地产行业过去几十年的“黄金发展”并非常态,在带来居住条件改善的同时,其留下的占用过多金融资源等问题如今不得不正视。“房地产已回归到民生行业,开发商需要缩表,即降负债、控杠杆、去金融化。”郁亮称。

转型发展伴随着阵痛与煎熬,但郁亮表示,“常识告诉我们,天下没有‘做完的生意’,只有‘没做好的生意’。坚持好产品与好服务,围绕城市与客户同步发展,我们仍有巨大的机会。”

冬天来了谁都冷

10月18日,国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况。尽管前三季度累计保持了正增长,但从9月份单月数据显示,多个指标已集体出现下滑。其中,商品房销售额为15748亿元,较去年同期下降约15.8%;销售面积16139万平方米,较去年同期下降约13.17%,此外,房地产开发投资额、房屋新开工面积、开发企业到位资金额等数据均呈现负增长。

根据克而瑞地产研究中心发布的报告,2021年以来,土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政,市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”,在第二轮集中供地新规之下,溢价率呈现出下行趋势,尤其是9月份溢价率降至3.9%的历史低位,流拍率较首轮集中土拍明显上升。在此影响下,第三季度房企拿地积极性明显受挫,福州、成都、天津、济南、青岛等多个集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出让,金华、嘉兴等热点城市的集中土拍也遇冷,导致第三季度土地流拍现象显著增多,9月重点城市的土地流拍率已飙升至27%。

万科也不例外。今年9月,万科实现合约销售额361.1亿元,较上年同期的545.4亿元减少33.8%;今年前9个月,万科累计实现合约销售额4791.3亿元,上年同期为4927.6亿元,同比减少2.8%。

从今年5月份开始,万科的销售额增速就进入了负增长区间。2021年5~8月份,万科单月实现的合约销售额与上年同期相比分别增长-6.1%、-7.8%、-12.7%、-36.9%。

“行业冬天来了,大家都冷。”郁亮说。

在郁亮看来,房地产先后经历了土地红利和金融红利两个时期,分别意味着资本市场评价开发商以土地储备、PE估值为逻辑。“我们需要思考,过去地产行业所取得的成绩中,有多少是我们为客户提供好产品、好服务带来的,而有多少是金融杠杆带来的。去杠杆引起的红利消退,便是今天回到常态要经历的阵痛之一。缩表的过程就是把金融红利从房地产行业中去掉,如同缩骨减肥,是一个非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮称。

而就在这个痛苦以及煎熬的过程中,行业、企业都将受到影响。

提及去向尚未明朗的恒大现状,万科是否会作出“帮扶”?郁亮表示,“首先要自己解决自己过冬问题,救人先要保证自己的安全。我们会积极想方设法,在能力许可的情况下愿意做一些对行业有利的事情,如果给我们一些具体的机会,我们会在市场化原则之下去考量。”

天下没有“做完的生意”

缩表经历阵痛后,郁亮认为,仍有机会。

交流会上,郁亮以家电及运动服饰行业为例,指出天下没有“做完的生意”,只有“没做好的生意”。

郁亮称,2008年,家电行业在下乡补贴浪潮中启动大规模扩张,头部公司收入年增速一度超过40%。但2012年以后,随着家电下乡政策的逐步退坡,一大批家电企业倒下,产能变成库存。在行业阵痛中,也造就了美的、格力、海尔等一批优秀企业脱颖而出,如今这些企业通过数字化改造、品牌研发提升而迎来新的快速发展阶段。另一方面,国内的服饰品牌也曾经历过门店倒闭潮,如今,经历过缩表后的李宁等企业正借助“国潮”以及品牌重塑重回增长通道。

“从上述例子可以看到,一个行业经过缩表阵痛后,只要企业做得好,仍有发展机会。房地产行业也有类似的例子。”郁亮称。

郁亮表示,“日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大衰退,但是在这个过程中,也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程,但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300多名。”

而将视野聚焦国内,郁亮认为,国内房企在城市和客户需求维度方面仍有很多机会。比如,城市更新越来越成为一种趋势,城市发展以前只管生产,但现在在生产、生活跟生态三方面融合。在这个过程中,对项目开发的要求也更综合,而不是简单聚焦开发某个单一功能。这种变化体现在新城建设、都市圈建设以及轨道物业综合体等方面。

此外,郁亮还补充称,老百姓生活服务方面的需求也存在许多机会。“最近经常有客户反映,物业管理水平是不是下降了,因为以前看得到保安,现在看不到了。这其实是科技水平发展提高,高自动化机器取代了人。但随之而来又出现了新的课题,就是如何让客户回家后感到是有温度的,而不是只看到机器。”郁亮表示,未来这种服务会越来越精细,科技、节能也要跟人的需要相匹配才行,不能光顾着提高效率。

“每一个值得改进的地方,都是万科业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市和客户同步发展,我们仍有巨大机会。”郁亮称。

(文章来源:贝果财经)

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