爆冷!撤拍、流拍186宗地块 开发商还在观望?

2021-10-12 22:36:06

房地产市场的“冷”,正在土地端显现。10月11日,北京、杭州相继发布公告称,延期或终止部分土地出让。其中,北京共26宗土地延期,杭州17宗土地终止。需要注意的是,作为首批集中土拍成交金额居前的两个城市,此次北京、杭州第二批集中土拍的“爆冷”,可以说既在意料之外,又在情理之中。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示,受楼市调控深化等因素影响,新房市场正处于高位回调阶段,叠加多方面监管,房企亦面临较大的现金流压力,故而在土地市场方面,房企的参与动作相较以往无疑会更加谨慎。此外,从当前节点看,亦处于房企风险的暴露和出清周期,部分企业从高杠杆、高周转向平稳高质量运营是需要时间和条件的,这个过程显然也对房企的运营能力提出了较高的要求。

事实上,重点城市第二批集中土拍的“冷”,业内可以说早有预期。

究其根本,自今年8月份自然资源部闭门会议传出的“土地规则有新变化”消息后,包括长沙、深圳、天津、青岛、上海、沈阳等十余城市就已先后暂停或终止了第二批集中土拍。尽管后续各地的第二批集中供地陆续重新挂牌,但相较于首批集中土拍来说,规则方面均有明显调整。其中,禁止房企多“马甲”参与抢地,土地成交溢价率设限,严格把控房企资金来源等成为重点内容。受此影响,多城土拍热度开始下行。

据中指研究院数据显示,截至10月12日,年内第二批集中土拍中,已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块,流拍65宗,合计共186宗。结合同日中原地产研究中心提供的统计数据看,截至目前,重点城市的第二批集中供地已累计成交597宗地块,累计出让金额仅4969.5亿元。另外,相较于首轮集中土拍15%的平均溢价率来看,目前第二批集中土拍溢价率平均仅5%,且大部分城市的集中供地地块,基本以底价成交为主。

“随着今年年中以来各地房地产调控政策的密集落地,第二轮集中供地政策的严格程度,可谓前所未有。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者感慨,土地出让政策的收紧叠加房地产市场销售端的显著降温,目前土地市场可以说全面遇冷。

这一点,从9月份全国土地市场的概况中似乎也得到验证。中指研究院数据显示,9月份,全国300城共推出各类用地规划建筑面积22360.05万平方米,同比增长0.22%;成交规划建筑面积14647.49万平方米,同比下降32.31%。具体到住宅用地,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积12695.59万平方米,同比增长15.21%;成交规划建筑面积6996.63万平方米,同比下降35.76%。除此之外,9月份上述300城共流拍146宗地块,流拍率为17.06%,较上月下降2.94个百分点。

在克而瑞研究中心市场研究总监马千里看来,后续为避免土地流拍率持续走高,部分城市或对土拍规则有所调整。此举一方面是保证年度供地计划的完成率;另一方面,也是为了保证中期住房供给稳定,满足合理自住需求平稳释放的需要。不过,在持续高强度的资金管控和“稳地价”调控下,预计接下来重点城市的土拍热度仍将维持低位。

北京第二批集中供地26块延期

资金压力下开发商拿地热情降低

10月11日晚间,北京第二批集中供地地块竞买申请截止,共计16宗地块接到50余家(次)有效申请,剩余26宗商品住宅用地挂牌竞买时间延期,并将与下一批次住宅用地集中供应保持一致。

从面积来看,16宗进入竞价环节地块的总建面约为162万平方米,占北京二批集中供地总供应量的31.2%,从区域来看,海淀四宗地块全部进入竞价环节,朝阳11宗住宅用地中10宗延期至第三批,顺义和怀柔全部地块延期。

“整体来看,北京第二批次地块供应量增加,43宗地块供应规划建面达到496万平方米,较首批增长44%,供应节奏有所加快。但从供应地块分布来看,远郊地块比重有所增加,中心六区二批次地块供应量由首批的44%下降至37%,而房山、门头沟、平谷等区域加大供地。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《证券日报》记者表示,资金压力下,房企二批次拿地回归理性,对地块的筛选更加谨慎。按初始楼面价计算,获得有效报价的16宗地块的地价房价比均值为0.46,而26宗延期地块中有11宗地块的地价房价比在0.60以上。

此外,陈文静表示,对于同板块地块,房企更倾向于小体量地块,其中石景山古城南街和门头沟永定镇本批均推出两宗地块,建面较小、保证金较低地块获房企参拍,而大体量地块被延期至下一批。事实上,近期,受市场调整和房企资金压力增加影响,重点城市第二批集中供地普遍遇冷,截至2021年10月12日,已完成出让的15个重点城市共计撤牌121宗地块,流拍65宗。

“多城二轮集中土拍较首轮降温明显,北京也不例外,报名房企数量明显减少,或许是由于市场降温太过明显,为避免流拍现象过多,土地资源利用率以及土地市场投资力下降,导致北京第二轮集中供地中26块地采取延期措施,错峰市场淡季,同时延期部分地块交易,为企业预留一定的投资考量时间,有助于引导企业理性竞争,维持市场平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示,整体来看,土地市场暂遇降温,政策调控加码,土拍规则趋严等多重举措加重房企的观望心理。但总得来说,土拍市场降温仍然凸出“稳”的初衷,从供应端加大监管力度,提升建设品质,而且以“限地价”来促“限房价”,将在一定程度上抑制房价涨幅过大,促进楼市平稳健康发展。

对于房企缺乏拿地热情背后的逻辑,关荣雪表示,一方面,由于政策调控加码,金融监管趋严,房企资金方面承受一定的压力,导致拿地多持谨慎态度;另一方面,土拍门槛有所提高,例如提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件,提高了房企拿地门槛,也在短期内导致房企对于市场预期持保守态度,在土地市场的投资动作有所收敛。

(文章来源:证券日报之声)

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