房地产市场的“冷”，正在土地端显现。10月11日，北京、杭州相继发布公告称，延期或终止部分土地出让。其中，北京共26宗土地延期，杭州17宗土地终止。需要注意的是，作为首批集中土拍成交金额居前的两个城市，此次北京、杭州第二批集中土拍的“爆冷”，可以说既在意料之外，又在情理之中。
贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时表示，受楼市调控深化等因素影响，新房市场正处于高位回调阶段，叠加多方面监管，房企亦面临较大的现金流压力，故而在土地市场方面，房企的参与动作相较以往无疑会更加谨慎。此外，从当前节点看，亦处于房企风险的暴露和出清周期，部分企业从高杠杆、高周转向平稳高质量运营是需要时间和条件的，这个过程显然也对房企的运营能力提出了较高的要求。
事实上，重点城市第二批集中土拍的“冷”，业内可以说早有预期。
究其根本，自今年8月份自然资源部闭门会议传出的“土地规则有新变化”消息后，包括长沙、深圳、天津、青岛、上海、沈阳等十余城市就已先后暂停或终止了第二批集中土拍。尽管后续各地的第二批集中供地陆续重新挂牌，但相较于首批集中土拍来说，规则方面均有明显调整。其中，禁止房企多“马甲”参与抢地，土地成交溢价率设限，严格把控房企资金来源等成为重点内容。受此影响，多城土拍热度开始下行。
据中指研究院数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土拍中，已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块，流拍65宗，合计共186宗。结合同日中原地产研究中心提供的统计数据看，截至目前，重点城市的第二批集中供地已累计成交597宗地块，累计出让金额仅4969.5亿元。另外，相较于首轮集中土拍15%的平均溢价率来看，目前第二批集中土拍溢价率平均仅5%，且大部分城市的集中供地地块，基本以底价成交为主。
“随着今年年中以来各地房地产调控政策的密集落地，第二轮集中供地政策的严格程度，可谓前所未有。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者感慨，土地出让政策的收紧叠加房地产市场销售端的显著降温，目前土地市场可以说全面遇冷。
这一点，从9月份全国土地市场的概况中似乎也得到验证。中指研究院数据显示，9月份，全国300城共推出各类用地规划建筑面积22360.05万平方米，同比增长0.22%；成交规划建筑面积14647.49万平方米，同比下降32.31%。具体到住宅用地，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积12695.59万平方米，同比增长15.21%；成交规划建筑面积6996.63万平方米，同比下降35.76%。除此之外，9月份上述300城共流拍146宗地块，流拍率为17.06%，较上月下降2.94个百分点。
在克而瑞研究中心市场研究总监马千里看来，后续为避免土地流拍率持续走高，部分城市或对土拍规则有所调整。此举一方面是保证年度供地计划的完成率；另一方面，也是为了保证中期住房供给稳定，满足合理自住需求平稳释放的需要。不过，在持续高强度的资金管控和“稳地价”调控下，预计接下来重点城市的土拍热度仍将维持低位。
北京第二批集中供地26块延期
资金压力下开发商拿地热情降低
10月11日晚间，北京第二批集中供地地块竞买申请截止，共计16宗地块接到50余家(次)有效申请，剩余26宗商品住宅用地挂牌竞买时间延期，并将与下一批次住宅用地集中供应保持一致。
从面积来看，16宗进入竞价环节地块的总建面约为162万平方米，占北京二批集中供地总供应量的31.2%，从区域来看，海淀四宗地块全部进入竞价环节，朝阳11宗住宅用地中10宗延期至第三批，顺义和怀柔全部地块延期。
“整体来看，北京第二批次地块供应量增加，43宗地块供应规划建面达到496万平方米，较首批增长44%，供应节奏有所加快。但从供应地块分布来看，远郊地块比重有所增加，中心六区二批次地块供应量由首批的44%下降至37%，而房山、门头沟、平谷等区域加大供地。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《证券日报》记者表示，资金压力下，房企二批次拿地回归理性，对地块的筛选更加谨慎。按初始楼面价计算，获得有效报价的16宗地块的地价房价比均值为0.46，而26宗延期地块中有11宗地块的地价房价比在0.60以上。
此外，陈文静表示，对于同板块地块，房企更倾向于小体量地块，其中石景山古城南街和门头沟永定镇本批均推出两宗地块，建面较小、保证金较低地块获房企参拍，而大体量地块被延期至下一批。事实上，近期，受市场调整和房企资金压力增加影响，重点城市第二批集中供地普遍遇冷，截至2021年10月12日，已完成出让的15个重点城市共计撤牌121宗地块，流拍65宗。
“多城二轮集中土拍较首轮降温明显，北京也不例外，报名房企数量明显减少，或许是由于市场降温太过明显，为避免流拍现象过多，土地资源利用率以及土地市场投资力下降，导致北京第二轮集中供地中26块地采取延期措施，错峰市场淡季，同时延期部分地块交易，为企业预留一定的投资考量时间，有助于引导企业理性竞争，维持市场平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，整体来看，土地市场暂遇降温，政策调控加码，土拍规则趋严等多重举措加重房企的观望心理。但总得来说，土拍市场降温仍然凸出“稳”的初衷，从供应端加大监管力度，提升建设品质，而且以“限地价”来促“限房价”，将在一定程度上抑制房价涨幅过大，促进楼市平稳健康发展。
对于房企缺乏拿地热情背后的逻辑，关荣雪表示，一方面，由于政策调控加码，金融监管趋严，房企资金方面承受一定的压力，导致拿地多持谨慎态度；另一方面，土拍门槛有所提高，例如提高保证金比例、竞品质、严查购房资金、禁马甲等一系列竞拍条件，提高了房企拿地门槛，也在短期内导致房企对于市场预期持保守态度，在土地市场的投资动作有所收敛。
（文章来源：证券日报之声）
