黄金周广深房企花式捞金 二手房冰封态势难逆转

2021-10-12 01:18:18

除非政策转向,否则二手房会一直在冰窟。

广州、深圳两座粤港澳大湾区的核心城市正在迎来房地产市场的供应大潮。

克而瑞的数据显示,由于供应增加而成交减少,近几个月广州新房的供求比持续上升,9月更是上升到3.1比1,带动全市一手住宅可售库存突破1146万平方米,去化周期亦从年中时最低的7.9个月上升至目前的10.6个月。

深圳在近两年住宅土地供应放量的背景下,住宅供应也持续走高。据贝壳研究院的数据,2021年9月,深圳新增供应总量超1.6万套,环比增长175.8%,同比增长40.5%;住宅供应超1.2万套,环比增长152.9%,同比增长63.4%。

与之相对的是,今年的“金九银十”成色一般。2021年9月,北上广深四城商品住宅成交面积同比均有所下降,整体同比下降36%,环比下降23%;而广州、深圳两地则各下跌35%。这样的背景下,房企不得不通过“以价换量”的方式赢得购房者的青睐。但是,从目前的成交数据来看,广深两地的销售面并未有多大的起色,一手房在多盘推出购房优惠的情况下,呈现冷热不均的现象;而二手房则仍持续转冷,难改低温现状。

一手房促销频繁

在楼市火爆之时,深圳几乎全市都是“日光盘”,但是在当前的情况下,部分位置、产品一般的项目不得不开启促销模式。

据时代周报,2021年9月29日,深圳龙华区朗庭盛荟城开盘,当天即推出9折购房活动;10月3日,龙岗区佳兆业壹都汇推出85折购房活动,降价高达75万元,均价约为1.9万元/平方米。

在房企的努力下,深圳黄金周的成交表现积极。深圳中原研究中心数据显示,今年国庆假期期间,深圳市全市新房成交1081套,较同期上涨163%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,“开发商对市场更敏感,因此对一手房进行了降价促销,同时,‘十一’期间新推盘的区位较好,开发商定价合理,在市场仍有一定需求的情况下,成交量也会增加。”

深圳房企努力促销的同时,广州房企也并没有输。在一些成交平平的区域,促销的动作也在频繁进行。例如,广州市增城区时代名著国庆期间推出9.7折,总价再减10万优惠;南沙区金科集美御峰也推出部分特价房。此外,南沙等区域个别楼盘为提高成交量,还给予购房者3个月的首付期限。

据广州中原研究发展部数据,“十一”假期广州一手住宅实际开盘4049套,较去年同期上涨16.9%,但广州成交数据较深圳略显逊色。克而瑞的统计数据显示,今年“十一”期间广州一手住宅网签711套,较去年黄金周的1062套下降33.1%,成交面积6.57万平方米,同比下降45%。广州中原发展部称,南沙、增城等外围郊区平均去化率不足5成。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉21世纪经济报道记者,“在调控政策的累加作用和发酵下,全国商品房市场从下半年开始转入降温周期,而企业年末回收现金流的需求越来越大,金九银十也因此成为开发商抢收的关键营销节点。”

争相降价促销,这与整体的大环境有关。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉21世纪经济报道记者,“今年以来,不少地产头部企业出现了债务危机,在‘三道红线’压力下,各房企为了避免出现资金链断裂,所以通过降价促销加快资金回笼,避免资金链断裂。”

李宇嘉则指出,“目前银行贷款紧张,导致开发商回款压力大。同时,由于部分房企资金链风险大,带头进行促销,带动房企大面积降价促销。”

二手房掉入冰窟

与一手房冷热不均不同,二手房的成交情况更能够体现政策的威力。

据深圳中原研究中心数据,国庆期间深圳二手房仅成交4套,共计351.22平方米,创下多年新低。深圳市房地产中介协会的数据显示,9月27日至10月3日深圳二手房网签量为303套,接连5周下滑,环比下降18.5%。

事实上,深圳的二手房成交近几个月是不断下行的。咚咚找房数据显示,2021年9月,深圳成交1765套二手住宅,环比减少13.6%;成交面积169252平方米,环比减少13.4%。

广州虽未有黄金周具体的成交数据,但从二手房指导价出台以后,广州的二手房成交也持续低迷。据广州市房地产中介协会统计,2021年第三季度,广州全市(含增城、从化)中介促成二手住宅网签宗数和面积分别为5761宗和53.50万平方米,环比分别下降29.86%和29.61%。

宋丁分析称,“广深都实施了二手房参考价政策,使二手房挂牌价和政策价间出现差距,导致首付大幅度提高,二手房跌入冰窟。尽管一手房也有调控,但由于政策条件仍要好于二手房,导致原本购买二手房的需求转移到一手房,使一手房成交情况明显好于二手房。”

李宇嘉则认为,二手房成交量不佳原因有二。“一是,二手房业主降价力度不大;二是,二手房贷款较一手房严格,部分银行甚至停贷二手房。银行更愿意提供新房贷款,二手房贷款不会为银行带来存款,还会消耗银行的房地产贷款额度,这会导致二手房贷款更加紧张。”

在这样的背景下,二手房似乎没有看到可能回暖的迹象。

肖文晓就指出,“目前来看,困扰二手房交易的不利因素较多,除了交易参考价,还有房贷紧张、一手房促销分流等,如无大的政策利好,短期内恐怕很难摆脱低迷。”

宋丁也分析认为,第四季度二手房市场仍会处于较低迷水平,但是会稍有放松。

“首先,政策调控已持续八九个月,购房需求长期累积,购房者的住房问题有待解决。其次,二手房业主也开始松口,谈价空间大。最后,部分城市利率也开始下调,侧面说明政策略有松动。多个层面叠加,第四季度可能会稍微缓和。但二手房市场降温是一个大趋势,很难出现反转。除非有大的政策变动,否则二手房市场仍会处于整体偏冷的状态。”宋丁续称。

(文章来源:21世纪经济报道)

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