继龙湖集团获中国银行7亿元“内保外贷”支持之后，近日有消息称，中国工商银行也拟为碧桂园提供“内保外贷”，贷款规模初定为3亿美元，具体金额待最后落定。
多位业内人士预计，还将有头部民营房企陆续获得“内保外贷”支持，而率先迎来进展的或是示范性房企。“目前公司正在沟通中，落地情况要看进一步的进展。”美的置业相关人士向《证券日报》记者表示。此外，部分头部房企相关负责人也向《证券日报》记者表示，目前尚未有相关消息，但公司正在高度关注该政策。
不难看出，房企融资渠道正在逐步拓宽，从最初的信贷支持、债券融资支持，再到股权融资支持，逐渐深入且范围越来越广。此外，从满足房企境内多样融资需求，再延伸到盘活境外融资通道，房企海外融资正在解封。
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正如某房企人士告诉《证券日报》记者：“‘内保外贷’提供的增信显示了政府对民营房企的支持，也体现了化解房企风险的决心，有利于改善未出险房企离岸市场信用环境，修复和提振境外市场信心。”
改善境外融资环境
“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。
哪些房企将满足“内保外贷”条件，率先受益？多位行业人士认为，未出险且信用情况良好的房企将有机会，低信用和出险房企被审核通过的概率不高。
“优质房企更容易通过‘内保外贷’渠道获得融资。比如那些具有现金流稳定、负债压力小、经营韧性强等特征的房企。” 同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，目前来看，审核一般来说应该包括多方面的债务情况、资产情况、运营情况，或者有足够的抵质押条件，但国内房地产市场还处于低迷期，房企的经营和资产境况都不是很理想，因此满足条件的房企也并不多。
“从抵押品情况来看，(内保外贷)会有一定的规模，但很难广泛落地。”汇生国际投资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示，主要原因在于，房企需用大量现金或优质资产在国内银行抵押从而获得相应贷款，但有些资产已被用来融资，而很多银行可能并不接受类似物业抵押等，所以“内保外贷”很难在规模上有所突破。
不过，从银行方面来看，目前房企境外债违约现象时有发生，而违约给银行带来的风险敞口同样不可小觑。“内保外贷”能够让符合条件的房企“借新还旧”，降低偿债压力，在帮助房企修复流动性的同时，也可以减少银行风险损失，从而以实际行动维护经济金融稳定大局。
“当下约40家房企出现债务违约，还有100多家未出险。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“内保外贷”政策能够防止债务违约风险继续扩大。但目前来看，只有个别企业在“内保外贷”支持下实现融资，已出险企业则很难受益。
对于已经出险的房企而言，大概率也不会通过“内保外贷”实施贷款。某位房企内部人士向《证券日报》记者直言，首先，出险房企需偿还海外债的规模相对较大，其或在谋划整体境外债务展期，或者就单笔或几笔美元债谈要约交换或者展期事宜，其前提都不是偿还境外债。若此时启动“内保外贷”，即便最终闯关成功，也难以对全部债权人有所交代，反倒不利于整体债务重组方案的推进。其次，实施“内保外贷”需要提供资产抵押，对于部分房企而言，能够拿出优质的未融资资产进行抵押贷款，可能并不容易。
缓解海外偿债压力
事实上，海外市场作为房企融资的重要渠道，融资额占比一度超过了30%，但自去年以来，多家房企出现境外债展期、违约事项，境外信用债融资逐渐趋于冻结。
黄立冲告诉记者，受制于发债主体，在目前条件下，海外投资者对违约行为能采取的行动十分有限，即使房企清盘，投资者得到的偿付可能也不如预期，而“内保外贷”作为一种增信方式，或是监管层修复中资房企信用的一项工具。
早在11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行副行长潘功胜就曾表示，要通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，“商业银行境外分支行要加大对优质房企内保外贷业务的支持力度，加快项目落地。”
在该会议召开不久后，中国银行重庆市分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资，该笔贷款已于12月9日提款，用于满足龙湖集团流动性需求。
对此，肖云祥表示，“从去年下半年开始，评级机构纷纷下调中国房地产企业的信用评级，中资房企在海外融资渠道受阻，而通过内保外贷的方式支持房企融资，是为中资房企做信用背书，以避免‘误伤’优质房企，有利于未出险企业通过海外市场获得融资。”
在业内看来，中资房企“内保外贷”纾困作用虽有限，但破开海外融资大门，有助于部分房企熬过明年一季度的偿债高峰期。
据中指研究院监测数据显示，2023年第一季度房企待偿海外债规模超过1000亿元人民币，偿债压力较大。此外，从债务到期情况来看，据浙商证券统计，2023年境内地产债到期偿还量为3583亿元，共计424只，中资美元地产债到期金额为580亿美元，共计210只。其中，明年1月份与4月份为中资美元地产债偿债高峰，单月到期金额分别为98亿美元、78亿美元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，仅凭“内保外贷”还难以大规模解决房企偿还美元债问题，已出险房企的信用也难以修复。全球投资者对房地产行业信心的真正改变，仍需销售端全面好转，届时企业才有自我造血能力。
“内保外贷”向全球地产投资者释放什么信号？
继信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房企融资后，银行以“内保外贷”助力房企境外融资提上日程。12月9日，首单落地的7亿元贷款已被龙湖集团提款。近期，碧桂园、美的置业等房企或将“接棒”，“内保外贷”未来有望进一步扩容。
“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。核心条件之一是，需有资产抵押担保。
即便如此，为什么“内保外贷”甫一落地，就大大触动了资本市场的神经？三大背景值得思考。一是房企海外融资已连续4个月无新增，信用债融资处于冰封，“借新还旧”的大门基本关闭；二是内房股债务违约事件时有发生，境外对中国房地产市场预期较为悲观，存量债券折价大，负面影响较明显；三是明年一季度房企将再迎偿债小高峰，其中待偿海外债超过1000亿元。
防止出险房企继续增加，平稳有序安排好明年一季度民营房企偿债事宜，相当关键。这期间，“内保外贷”将率先打破房企海外融资僵局，迈出稳信用的关键一步。
首先，“内保外贷”的落地，是金融支持房地产的进一步拓展与补充。“三箭齐发”之下，与如今相对较为通畅的境内信用债融资以及重启的股权融资等渠道相比，“内保外贷”是将关注点延伸到了境外融资端。利用境内外两个市场资源进行投融资，是补充性融资渠道，可为部分流动性暂时困难的未出险房企争取时间与空间。
其次，“内保外贷”的实施，有助于未出险房企“借新还旧”。在过往正常的海外融资节奏中，每年一季度是房企“举债”期，因此明年一季度美元债偿压力不小。此番政策提前出手，且首笔贷款完成放款仅用时10天，意味着后续那些仅是短期流动性困难的未出险房企可以快速效仿跟进。由此，稳定未出险房企信用体系，保证其销售端、交付端正常运转，进而保障上下游供应商不出现坏账、不出险，防止债务违约风险继续扩大，这是建立风险隔离带的重要手段之一。
再次，“内保外贷”的出台，是逐步冰释中国房地产企业境外融资困境的“头啖汤”。在年内约40家房企境外债务违约、部分房企撤出资信评级、部分房企被债权人提出清盘呈请等影响下，内房股信用体系及境外投资者投资信心遭到冲击。“内保外贷”加快实施，说明改善地产行业资金面的基调已经由境内扩展到境外，先助力未出险房企境外融资破冰，再逐步修复信用。同时，还向境外投资者释放了一个明确信号，即在防范系统性风险底线框架下，出于稳住地产基本盘的考虑，各方责任主体会积极纾困。
不难看出，当下落地的“内保外贷”虽非房企依靠自身信用发行债券，且目前看贷款规模也不大，但却非常有力地破开了境外融资大门，向全球投资者展示出相关部门稳地产的决心，发出支持民营房企化解境外债风险以及稳信用的重要信号。
（文章来源：证券日报之声）
