核心观点：
两集中规则调整：简化规则，利好房企。截至2022 年5 月27 日，重点22 城中已有19 城完成了两集中一批次出让工作。在规则调整方面主要有2 个趋势，一是减少资质要求，广州、南京、无锡减少了禁马甲的规定，二是简化了竞买规则，大部分城市只保留了限地价、控房价的要求，竞拍达到地价上限后，采用摇号或一次性报价方式确立竞得人，不再需要竞报其他要求。
两集中推出概况：供应规模大幅下降，推出土地质量提升。完成出让工作的19 城总计推出土地459 宗，推出建面4473 万方，同比下降62.5%，仅占21 年两集中推出的13%，在土拍市场热度下行的情况下，各地倾向减少推地保证去化和市场热度。22 年一批次供应土地推出楼面价12214元/平方米，较21年三批次上升50%，在土地市场冷清的情况下，多个城市选择增加核心区地块的供应占比以此来保证出让。22 年一批次19 城核心区土地供给占比65.4%，较21 年3 批次提高接近10 个百分点，较21 年一批次提高约15 个百分点。因此，推出楼面价的提升并不意味着土地出让底价抬升，而是土地出让质量的提高。
两集中成交概况：整体热度持平，城市间分化明显。19 城22 年一批次土地出让金总计4025 亿元，较21 年三批次下降33.0%，占21 年全年的17.3%，实际溢价率来看，本批次19 城整体为15.4%，较21 年三批次下降0.9pct，其中土地配建规划带来的拍前溢价率为9.9%，竞拍溢价率为5.0%，较21 年三批次分别下降3.5pct、上升2.5pct.分城市溢价率表现来看，深圳、厦门、杭州等城市热度较高，而合肥、济南等城市下降较快。
利润率分析：市场景气度下行，出让地块利润空间提升。22 年两集中一批次延续了前批次的高利润率。整体来看，19 城成交地块名义毛利率为31.6%，实际毛利率为24.2%，较21 年全年上升4.2pct，较去年3 批次土地出让基本持平。当前土拍市场冷清，拍卖溢价率较低，土地质量基本由推出底价毛利率决定，天津、济南、重庆等大部分城市纷纷选择了增加出让地块的利润空间，以保证两集中供地工作平稳完成。
企业拿地分析：央企积极稳定，龙头企业拿地提升。按房企性质来看，2022 年两集中一批次出让地块中，央企、地方国企、民企出让金占比为23.9%、49.9%及26.3%，央国企拿地占比较21 年三批次提升2.1pct，较21 年一批次提升27.7pct，民企参与度进一步下降。
房企表现：强信用房企资源集中。我们统计了50 家房企，与上一批次出让相似，大部分民企及违约企业暂停拿地，前15 家房企拿地占50 家房企的98%，均为强信用房企(7 家央企、4 家国企、3 家民企)。按等权益计算，22 年首批供地出让金排名前三分别为建发(318 亿元)、绿城(245 亿元)、中海(218 亿元)。从22 年首批拿地占21 年比例来看，投资意愿最强的三家公司分别为滨江(73%)、建发(73%)、绿城(48%)。
投资建议。当前有能力报名参拍两集中的房企只有15 家左右，行业竞争格局得到极大的优化。且具备投资能力的强信用房企获得优质项目，利润率水平及经营ROE 改善。强信用房企整体对资源获取的态度接近，短期参拍结果有一定运气成分，我们持续看好这一类强信用房企的资源优势，建议加强配置。
风险提示。已出让地块房企新进合作或退出；未来基本面不及预期；供给侧改革下行业出清。
（文章来源：广发证券）
标签：
