市场表现：上周申万房地产板块收于3436.03 点，累计下跌0.73%，同期上证综指累计上涨0.80%，深证成指累计上涨1.78%，沪深300 累计上涨1.08%；横向对比，板块表现位于中下游。
公司动态：阳光城公司流动性出现阶段性紧张，未能在豁免期内支付2726.25 万美元境外债利息，境内债或触发交叉违约。
行业新闻：山东菏泽下调住房贷款首付比例，重庆江西赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20%。
土地市场：2 月7 日-2 月13 日，全国百城合计成交土地建面618 万方，环比+4030.3%，同比-48.2%；楼面价747 元/平，环比-33.8%，同比-66.8%；溢价率为3.3%，环比上周收窄2.6%，同比收窄9.7%。
成交市场：2 月13 日-2 月19 日，新房成交面积35 万方，环比-84.1%，同比-88.8%，年初至今累计成交面积1574 万方，同比-30.7%，其中一线城市上周成交面积12 万方，环比-84.1%，同比-84.1%。
推盘去化：2 月13 日-2 月19 日，15 城商品房推盘面积为125 万方，环比+58.8%，同比+193.7%；去化周期为22.5 月，相比上周+0.1；批售比(移动平均3 月)为1.18，相比上周-0.08，相比去年-0.05。
重点事件点评： 2 月17 日，山东菏泽市四大行调整该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”者首付款比例由30%下调至20%。此外首套房、二套房房贷利率分别由2021 年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。同时重庆、赣州两城也出现“两成首付”。本次调整是“因城施策”基调下的合理放松，需求侧宽松信号逐步凸显。此次下调后的个人住房贷款比例满足央行2015 年发文规定的首付比例下限值要求。另外在试点房地产新政方面，菏泽一直走在“市场前列”，该市早在2018 年在全国范围内开取消限售之先河，随后各地纷纷效仿，从过往来看菏泽的楼市政策具备较强的示范性。而今菏泽再次成为本轮下行周期中首个下调首套房首付比例的城市，信号意义较大，在“良性循环”和“稳增长”
背景下，我们预计更多城市或将逐步跟进政策放松。
投资建议：本周，山东菏泽四大行下调个人房贷首付比例，“无房无贷”首付比由30%下调至20%，首套、二套房贷利率分别由2021 年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%，为本轮下行周期中首个下调首付比例的城市，同时重庆、赣州两城也出现“两成首付”，结合1 月北海下调公积金贷款首付比例、自贡实行“认贷不认房”套数认定标准来看，需求侧放松力度进一步加强；本次首付比下调满足2015 年央行规定的非限购城市首套房贷款首付比例下限要求，属“因城施策”大基调下的局部政策优化。此次下调首付比信号意义较大，在“良性循环”和“稳增长”背景下，预计更多城市或将逐步跟进政策放松。北京2022年首批次集中供地共推出18 宗涉宅用地，成功出让17 宗，其中9 宗底价成交，2 宗达到最高限价，整体溢价率达到4.5%(较21 年三批次提升3pct)，流拍率6%(较21 年三批次下降11pct)，土拍热度有所回暖。我们认为，“因城施策”
主基调下，地方政策持续优化，行业beta 向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显，配置可适度下沉至腰部弹性标的，A 股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、金科股份、新城控股；H股推荐龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国。
风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
（文章来源：东北证券）
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